河南省高級人民法院

關(guān)于不動產(chǎn)評估、拍賣、變賣相關(guān)問題的工作指引（試行）

為進一步規(guī)范全省不動產(chǎn)評估、拍賣、變賣工作，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》、《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》、《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》等法律、司法解釋的規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進一步強化善意文明執(zhí)行理念的意見》，針對不動產(chǎn)評估、拍賣、變賣中的常見問題，結(jié)合全省執(zhí)行工作實際，指引如下：

拍賣前的準備工作

1.執(zhí)行法院查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)后，對需要拍賣、變賣的財產(chǎn)，必須在三十日內(nèi)啟動確定財產(chǎn)處置參考價。

2.執(zhí)行法院對拍賣標的物進行網(wǎng)絡(luò)拍賣之前，必須及時向稅務部門查詢拍賣標的物因司法拍賣應交納的增值稅、契稅、個人所得稅等各項稅費金額、計算方式、稅費負擔主體以及歷史欠繳稅費情況。

3.拍賣標的物為土地使用權(quán)的，必須查明其性質(zhì)、用途及取得方式。如屬于集體土地使用權(quán)或劃撥取得的土地使用權(quán)，必須先征詢政府有關(guān)部門的意見，并查明過戶時應繳納的土地出讓金數(shù)額。

4.拍賣標的物存在以下情況的，可以進行現(xiàn)狀處置，但在拍賣公告中應如實披露拍賣標的物不具備登記條件或未登記的現(xiàn)狀及原因，告知按照現(xiàn)狀購買拍賣標的物后，后續(xù)不能辦理產(chǎn)權(quán)登記以及將來可能面臨的拆除、沒收、補償不能等風險由買受人或以物抵債承受人自行承擔：

（1）在集體土地上未經(jīng)批準建造的房屋；

（2）租賃集體土地建造的廠房及廠區(qū)內(nèi)的辦公樓、宿舍、倉庫等，原則上在處置前應征得集體經(jīng)濟組織同意；

（3）國有建設(shè)用地上建造的無證房屋，應就該房屋是否可轉(zhuǎn)化為有證房屋征求行政機關(guān)意見，并作為確定無證房屋價值的參考；

（4）其他具有使用價值的可供執(zhí)行財產(chǎn)。

執(zhí)行法院不得對拍賣標的物是否系“違法建筑”予以審查認定，也不得通過制作法律文書、向登記部門發(fā)放過戶登記協(xié)助手續(xù)等方式將“違法建筑”合法化。

騰清交付

5.執(zhí)行法院負責對拍賣標的物騰清交付，不得在拍賣公告、特別提示等公示信息中載明“法院不負責騰清交付”等信息。案外人對標的物占有合法且可以對抗申請執(zhí)行人等特殊情況除外。

6.執(zhí)行法院發(fā)布責令期限自行搬離公告后，被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣標的物拒不搬離交付的，強制執(zhí)行。

拍賣事宜

7.拍賣公告發(fā)布三日前，執(zhí)行法院必須以書面或者其他能夠合理確認收悉的方式，通知當事人、已知優(yōu)先購買權(quán)人。不得以發(fā)布拍賣公告代替通知義務。

8.被執(zhí)行人認為網(wǎng)絡(luò)詢價或評估價過低，申請自行變賣查封財產(chǎn)清償債務的，執(zhí)行法院經(jīng)審查認為不存在被執(zhí)行人與他人惡意串通低價處置財產(chǎn)，損害執(zhí)行債權(quán)人、第三人或社會公共利益的情形，經(jīng)申請執(zhí)行人同意，在確保能夠控制相應價款的前提下，可以監(jiān)督其在一定期限內(nèi)變賣。

變賣期限由執(zhí)行法院組成合議庭，根據(jù)財產(chǎn)實際情況、市場行情等因素確定，但最長不得超過60日。

9.拍賣標的物流拍且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人均不接受抵債，第三人申請以流拍價購買的，可以準許。

10.被執(zhí)行人的財產(chǎn)經(jīng)拍賣、變賣流拍未成交，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人不接受以物抵債的，執(zhí)行法院應在拍賣、變賣流拍后三個月內(nèi)根據(jù)市場價格變化，依職權(quán)或依申請重新對涉案標的物啟動新一輪的評估、拍賣程序。

稅費及其他費用負擔

11.司法拍賣形成的稅、費，必須依照相關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，由相應主體負擔。執(zhí)行法院在拍賣公告、特別提示中不得載明“一切稅、費由買受人負擔”的內(nèi)容。

12.處置國有劃撥土地使用權(quán)需補繳的土地出讓金，由被執(zhí)行人依法負擔。執(zhí)行法院可在拍賣款中扣劃后直接交付相關(guān)部門。

13.本工作指引從下發(fā)之日起實施。

河南省高級人民法院

2021年11月4日