基本案情：爺爺去世后，遺贈(zèng)給孫子一套產(chǎn)權(quán)房屋，孫子又將房屋賣給了其同學(xué)。爺爺?shù)倪z孀（后妻）別無(wú)房產(chǎn)，就一直居住在這套房子里，后來(lái)被產(chǎn)權(quán)人告上法庭，要求騰房。2021年4月，江蘇省南通市中級(jí)人民法院對(duì)這起排除妨礙糾紛案作出終審判決，確認(rèn)老人汪秋菊對(duì)案涉房屋享有居住權(quán)。2021年5月，在民法典頒布一周年之際，本案承辦法官到汪秋菊家回訪時(shí)，老人對(duì)法官說(shuō)，經(jīng)歷了漫長(zhǎng)訴訟，現(xiàn)在終于有了可以安身的家，感謝兩級(jí)法院作出的溫暖判決。本案的判決從保護(hù)弱勢(shì)群體及老年人的權(quán)益出發(fā)，充分發(fā)揮了居住權(quán)扶弱、施惠的社會(huì)保障功能，也體現(xiàn)了平等、公正、尊老的價(jià)值理念。

爺爺把房屋遺贈(zèng)給孫子 遺孀被訴搬遷

邢婓的前妻1992年去世。1993年，邢婓購(gòu)得南通市區(qū)一處70平方米的房產(chǎn)。2005年，開有一家小雜貨店的汪秋菊在為邢婓送貨時(shí)兩人相識(shí)。2006年11月，汪秋菊和時(shí)年已經(jīng)81歲的邢婓登記結(jié)婚。

2008年7月，邢婓立下遺囑，載明將房產(chǎn)遺贈(zèng)給孫子邢健，并進(jìn)行了公證。2013年6月，邢婓去世。汪秋菊因名下沒(méi)有其他住房，一直住在該房屋中，并靠每月800元的低保維持生活。

但根據(jù)邢婓立下的遺囑，其名下的那套房已經(jīng)留給了孫子。因該房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，2013年8月，江蘇省南通市崇川區(qū)人民法院判決案涉房屋產(chǎn)權(quán)歸邢健所有。判決生效后，邢健領(lǐng)取了案涉房屋產(chǎn)權(quán)證。

隨后，邢健多次要求汪秋菊搬出，但汪秋菊都置之不理，邢健一氣之下給房屋斷了水，雙方矛盾愈積愈深。

“房子已經(jīng)屬于我了，她憑什么在里面居住？”2014年春天，邢健再次將汪秋菊告到法院，要求排除妨害，請(qǐng)求法院判決汪秋菊限期搬離。但汪秋菊卻反訴邢健給房屋斷水，影響了她的基本生活。

崇川區(qū)法院審理后認(rèn)為，邢健從其祖父處繼承案涉房屋，已實(shí)際領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，邢健為該房屋的產(chǎn)權(quán)人。汪秋菊稱邢健祖父生前為其保留居住權(quán)，但并未提供證據(jù)予以證實(shí)。物權(quán)法第三十五條規(guī)定：“妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。”邢健作為案涉房屋的所有人，應(yīng)當(dāng)對(duì)其房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，汪秋菊占用邢健房屋的行為，已經(jīng)妨害了邢健物權(quán)行為的行使。

法院遂作出一審判決，判令汪秋菊搬出案涉房屋。汪秋菊不服，向二審法院提起上訴。

房屋所有權(quán)系繼受取得 不能排斥原居住權(quán)

南通中院經(jīng)審理查明，汪秋菊與邢健的祖父于2006年11月登記結(jié)婚后共同生活居住在案涉房屋內(nèi)。汪秋菊悉心照顧邢健祖父，履行了夫妻之間相互扶助義務(wù)。在邢健祖父去世后，汪秋菊作為其配偶，居住于案涉房屋內(nèi)的現(xiàn)狀應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬亍?strong>在夫妻一方死亡，另一方又無(wú)其他居住條件的情況下，因婚姻關(guān)系產(chǎn)生的居住權(quán)益并不因夫妻一方去世而消滅。

根據(jù)法院向汪秋菊及邢健祖父生前的鄰居和好友調(diào)查，邢健的祖父生前曾在不同場(chǎng)合多次表示其雖將案涉房屋所有權(quán)贈(zèng)與邢健，但汪秋菊對(duì)案涉房屋享有居住權(quán)。邢健質(zhì)疑證人身份但未能舉證證明。邢健取得案涉房屋所有權(quán)系繼受取得，非原始取得，故對(duì)汪秋菊享有居住權(quán)的現(xiàn)狀應(yīng)予尊重，其對(duì)物權(quán)的行使不得損害汪秋菊的合法權(quán)益。

在汪秋菊無(wú)其他住房，又無(wú)固定生活來(lái)源，且對(duì)案涉房屋享有合法居住權(quán)的情況下，邢健要求汪秋菊立即遷出該房屋的訴請(qǐng)，有違公序良俗。同時(shí)，邢健作為案涉房屋的合法所有權(quán)人，對(duì)該房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。若汪秋菊此后另有居所或者生活條件有較大改善，雙方對(duì)案涉房屋的居住權(quán)可另行協(xié)商，若協(xié)商不成，邢健可另行主張。

綜上，二審法院遂改判駁回邢健的訴訟請(qǐng)求，同時(shí)判決邢健辦理恢復(fù)房屋供水的手續(xù)。

轉(zhuǎn)賣他人再訴要求搬遷 法院依法維持原判

然而，事情并沒(méi)有就此結(jié)束。2019年4月12日，邢健與他的同學(xué)章維簽訂存量房買賣合同一份，將房屋賣給了章維。該買賣合同第八條違約責(zé)任條款約定，甲方邢健應(yīng)保證上述房產(chǎn)權(quán)屬清楚，若發(fā)生與該房產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛，概由甲方承擔(dān)，由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，由甲方負(fù)責(zé)賠償。2019年4月16日，不動(dòng)產(chǎn)登記部門頒發(fā)了上述房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

由于汪秋菊一直在房屋里居住，章維面臨著“買了房卻拿不到房”的尷尬。于是，章維再次將汪秋菊告到崇川區(qū)法院，要求她立即搬離，并從2019年4月13日起計(jì)算至其實(shí)際遷出為止按照每月2000元支付房屋使用費(fèi)。

本案審理過(guò)程中，承辦法官曾征求邢健和汪秋菊的意見(jiàn)，邢健表示無(wú)法為汪秋菊另行提供住房或者支付相應(yīng)的住房補(bǔ)貼，汪秋菊則要求繼續(xù)維持現(xiàn)有的住房狀況。

崇川區(qū)法院審理后認(rèn)為，已生效的南通中院終審民事判決書確認(rèn)了汪秋菊依據(jù)案涉房屋的原所有權(quán)人邢婓的意愿依法取得案涉房屋的居住權(quán)，邢健取得案涉房屋所有權(quán)系繼受取得，非原始取得，故對(duì)汪秋菊享有居住權(quán)的現(xiàn)狀應(yīng)予尊重，其對(duì)物權(quán)的行使不得損害汪秋菊的合法權(quán)益。汪秋菊依據(jù)上述民事判決書確定的居住權(quán)一直合法居住在案涉房屋內(nèi)，應(yīng)受到法律保護(hù)。

邢健在未取得汪秋菊的同意并妥善安排汪秋菊居住的情形下，未保證案涉房屋產(chǎn)權(quán)清楚擅自出售給章維。章維未能提供證據(jù)證明汪秋菊另有居所或者生活條件有較大改善，且生效判決書確定汪秋菊對(duì)案涉房屋享有合法居住權(quán)的情況下，章維要求汪秋菊立即遷出該房屋的訴請(qǐng)，于法無(wú)據(jù)，法院依法不予支持。

同時(shí)，法院還認(rèn)為，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。章維若認(rèn)為因案涉房屋存在汪秋菊的居住權(quán)而造成相應(yīng)損失，可另行向邢健主張違約責(zé)任。

綜上，法院判決駁回章維的訴訟請(qǐng)求。章維不服，向二審法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理，依法維持了原判。

（文中涉案當(dāng)事人均為化名）

法官說(shuō)法

居住權(quán)與所有權(quán)沖突時(shí)的裁判思路

本案名為排除妨礙糾紛，實(shí)則是居住權(quán)與所有權(quán)沖突引發(fā)的糾紛。問(wèn)題在于，在我國(guó)物權(quán)法對(duì)于居住權(quán)未予規(guī)定的情況下，如何界定居住權(quán)的性質(zhì)及司法適用，避免違背物權(quán)法定原則。在審判實(shí)踐中，本案基于以下兩條思路進(jìn)行了裁判：

一是類推適用。類推適用是法律漏洞補(bǔ)充方法之一，其法理基礎(chǔ)在于“相類似之案件，應(yīng)為相同之處理”。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第二十七條規(guī)定：“婚姻法第四十二條所稱‘一方生活困難’，是指依靠個(gè)人財(cái)產(chǎn)和離婚時(shí)分得的財(cái)產(chǎn)無(wú)法維持當(dāng)?shù)鼗旧钏健Ｒ环诫x婚后沒(méi)有住處的，屬于生活困難。離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。”根據(jù)該條規(guī)定，離婚后，生活困難的一方對(duì)另一方的房屋有居住權(quán)，盡管對(duì)于該居住權(quán)是否為物權(quán)意義上的居住權(quán)存在爭(zhēng)議。即使該居住權(quán)的表述實(shí)質(zhì)為承租權(quán)，但從立法目的上來(lái)考察，該條主要維護(hù)離婚后弱勢(shì)一方利益，保障其基本的生活權(quán)益。同樣，對(duì)于因配偶身亡后既無(wú)生活來(lái)源亦無(wú)住所的老人，其較離婚后生活困難一方處境更差，且本案中的汪秋菊與邢健祖父為婚姻關(guān)系，盡管與邢健無(wú)血緣關(guān)系，但對(duì)于邢健祖父盡了主要照顧義務(wù)，從目的性擴(kuò)張的角度解釋，屬于家庭成員范疇，對(duì)于生活、居所均無(wú)所依的老人的居住權(quán)應(yīng)當(dāng)予以保障。

二是依據(jù)公序良俗原則裁判。公序良俗原則是公共秩序和善良風(fēng)俗的合稱，包含兩層含義：一是從國(guó)家的角度定義公共秩序；二是從社會(huì)的角度定義善良風(fēng)俗。違反公序良俗一般包括違反正義觀念之行為，違反性道德、家庭秩序、個(gè)人尊嚴(yán)等人倫基本要求，極度限制個(gè)人自由之事項(xiàng)等三種類型。善良風(fēng)俗則是社會(huì)上一般的道德觀念。本案中，汪秋菊作為邢健祖父的妻子，在邢健祖父生前盡了夫妻間的照顧、扶助義務(wù)，其作為家庭成員的身份并不因?yàn)樾辖∽娓傅娜ナ蓝А８鶕?jù)老年人權(quán)益保障法第十三條的規(guī)定：“老年人養(yǎng)老以居家為基礎(chǔ)，家庭成員應(yīng)當(dāng)尊重、關(guān)心和照料老年人。”從通常意義上的善良風(fēng)俗來(lái)考量，亦不能將老無(wú)所依的老人排除在法律的保障之外，邢健要求汪秋菊搬出唯一住所顯然有違社會(huì)公德。

關(guān)于邢健與汪秋菊排除妨礙糾紛案中，二審法院經(jīng)多方調(diào)查，已經(jīng)證實(shí)邢健祖父生前確曾表示汪秋菊對(duì)案涉房屋享有居住權(quán)，但該證據(jù)并非認(rèn)定居住權(quán)的前提條件，對(duì)于履行相互扶養(yǎng)義務(wù)的家庭成員，其居住權(quán)并不需要所有權(quán)人的明確賦予，而是弱者基于其身份獲取的生活上的基本保障。

《民法典》于2021年1月1日正式實(shí)施，其中對(duì)于“居住權(quán)”作了明確規(guī)定：設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

（顧建兵 徐振宇 花襲衣）

專家點(diǎn)評(píng)：

一份充滿人文關(guān)懷的判決

南京財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授 儲(chǔ) 敏

本案能否訴求汪秋菊搬離，是法院裁判案件過(guò)程中的疑難問(wèn)題。法官如何在所有權(quán)和居住權(quán)之間進(jìn)行利益平衡，選擇正確的裁判路徑，避免機(jī)械裁判導(dǎo)致社會(huì)不公，則為本案的典型價(jià)值所在。

2004年憲法第四次修正案中增加了“國(guó)家尊重和保障人權(quán)”的規(guī)定。本案中，如以所有權(quán)享有的排除妨礙請(qǐng)求權(quán)剝奪年逾六旬老人的居住權(quán)，顯然有違社會(huì)之常情，是對(duì)老人人權(quán)和民事權(quán)益的侵犯。在民事案件的裁判過(guò)程中，有法律依法律，無(wú)法律依習(xí)慣，無(wú)習(xí)慣依法理。而法理的運(yùn)用需符合社會(huì)公眾對(duì)公平正義的普遍認(rèn)知，亦不得與基本的人倫情理相違背。

本案在我國(guó)法律對(duì)于居住權(quán)并未明確的前提下，以公序良俗確立居住權(quán)對(duì)于所有權(quán)的優(yōu)位，具有現(xiàn)實(shí)必要性，但應(yīng)當(dāng)慎重。故而2014年南通中院在二審判決中，明確汪秋菊對(duì)案涉房屋行使居住權(quán)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡到合理的使用、維護(hù)義務(wù)，不能排斥邢健對(duì)該房屋享有的使用權(quán)等相關(guān)權(quán)利。若汪秋菊此后另有居所或者生活條件有較大改善，雙方對(duì)于案涉房屋的居住權(quán)可另行協(xié)商或由邢健另行主張，有效平衡雙方的利益。

在社會(huì)關(guān)系、利益糾葛日趨復(fù)雜的當(dāng)下，對(duì)民事案件尤其是涉及老人、兒童等社會(huì)弱勢(shì)群體利益以及婚姻家庭關(guān)系的訴訟時(shí)，法官在裁判案件的過(guò)程中，對(duì)于公序良俗等高度抽象性的法律原則的適用，應(yīng)當(dāng)對(duì)其內(nèi)涵、判斷標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)比較和類型化分析，在法理情的權(quán)衡間做好中立的裁判者。

縱觀本案的判決，一方面依法保護(hù)了房屋產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)，另一方面也保障了老人最基本的居住權(quán)，是一份充滿人文關(guān)懷的有溫度的判決。

此外，2021年1月1日起《民法典》正式施行，其中創(chuàng)新之一，在于增加了“居住權(quán)”這一新型的用益物權(quán)，并以物權(quán)編專章規(guī)定了居住權(quán)制度。民法典第三百六十六條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。”因此，對(duì)于再婚老人而言，如果想把房產(chǎn)留給子女，但又擔(dān)心另一半在自己去世后居無(wú)定所，這時(shí)就可以在遺囑中明確另一半的居住權(quán)。當(dāng)然，這對(duì)購(gòu)房人而言，今后買二手房不僅要調(diào)查所購(gòu)房屋有沒(méi)有被抵押或查封，還要查詢有沒(méi)有設(shè)立居住權(quán)。因?yàn)橐坏┰O(shè)立了居住權(quán)的房子，即便買了也可能趕不走居住權(quán)人。