鄭州某公司因城中村改造導致其與二七區某社區居委會之間的租賃合同履行不能，從而引發糾紛，故鄭州某公司將該居委會起訴至鄭州市中級人民法院，鄭州市中級人民法院審理后判令該居委會賠償鄭州某公司損失高達21560300元。雙方對此判決不服，均向上級法院提起上訴。該居委會在咨詢多家律師事務所及法律專業人士之后，決定聘請本所作為其其二審代理人。本所接受委托后，指派魏德強律師、時向領律師主辦此案。他們經過認真分析和研究，盡最大努力維護當事人的合法權益，最終為當事人挽回損失1500多萬。

案件事實

  2004年12月10日，二七區某居委會的前身與青島某公司簽訂租賃合同，租賃期限為20年，自2005年7月1日至2025年6月30日止。后來，該青島公司將租賃標的交由鄭州某公司管理經營。鄭州某公司按照租賃合同繳納租金履行租賃合同義務。后因城中村改造的國家宏觀政策的出臺，2007年初，包括租賃標的在內的大面積區域要進行拆遷，從而鄭州某公司與二七區某居委會的租賃合同履行不能，使得該公司的經營管理活動受到重創，遭受重大損失，所以該公司向法院提起訴訟要求居委會賠償損失。一審法院判決后，雙方不服均又向上級法院提起上訴。

本案的爭議點以及本所訴訟策略

  鄭州某公司與二七區某居委會之間存在真實有效的租賃合同關系。因租賃合同履行不能導致鄭州某公司遭受巨大損失也是事實。然而根據案件事實合同的履行不能是由政府部門的城中村改造工作造成的，從而導致該公司受到損失。無論是法律規定還是雙方在租賃合同中的約定，不可抗力均是免責事由。所以，因為政府宏觀政策而進行的城中村改造工作究竟如何定性，就成為了本案訴訟爭議的關鍵。本所律師照此思路，在代理詞中詳細論證了政策變動屬于不可抗力。

附件

整個訴訟過程中的相關法律文書附后

一、一審判決

河南省鄭州市中級人民法院一審判決如下：

（一）被告鄭州市二七區某居民管理委員會于本判決生效后十日內賠償鄭州某公司損失21560300元；

（二）駁回原告鄭州某公司的其他訴訟請求。

二、雙方當事人不服，均提起上訴。以下是本所的民事上訴狀：

民事上訴狀

上訴請求

1、請求依法撤銷河南省鄭州市中級人民法院（2011）鄭民三初字第484號民事判決書；

2、請求依法裁定駁回被上訴人的起訴或依法改判駁回被上訴人的訴訟請求；

3、本案訴訟費用由被上訴人承擔。

事實與理由

一、一審法院認定事實錯誤。

本案中，上訴人與被上訴人均不存在違約，一審法院卻認定上訴人違約，實屬認定事實錯誤。

本案引發雙方爭訴的位于二七區的房產因鄭州市二七區人民政府的城中村改造而被拆扒，這屬于因不可歸責于雙方的事由而導致的與第三人青島某公司雙方簽訂的租賃合同履行不能，上訴人在本租賃合同糾紛中不存在違約的問題。依照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第四項的規定，因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

依法本案的損失應公平分擔。一審法院卻適用合同法總則以上訴人違約為由，判令上訴人承擔裝修承租房屋的全部殘值損失屬認定事實錯誤。

二、一審法院適用法律錯誤。

一審法院既未查明拆遷補償安置的事實，也未引用國家拆遷安置補償的法律法規規定，對雙方均不存在違約的處理規定，實屬適用法律錯誤。

三、一審法院認定事實不清。根據雙方約定，被上訴人無權要求上訴人賠償損失。

2004年12月10日，上訴人與青島某公司簽訂租賃合同“第四條第一款約定：乙方接收標的后進行裝修增設的附著物，合同期滿歸甲方所有。報經甲方同意投建的房產由乙方委托評估部門進行評估折舊后，剩余價值在十日內由甲方支付給乙方。”“第四條第三款約定：合同期內，因國家或政府對該承租土地進行規劃建設給甲方造成不能繼續履行合同而產生的后果，由甲方向國家、政府進行經濟賠償要求，賠償金額按乙方實際投入金額向乙方進行賠償。”

姑且不論訴訟的主體資格是否適格，那么被上訴人的損失也只能由上訴人向政府要求索賠。上訴人向政府索賠后，再按被上訴人的實際投入金額向被上訴人進行賠償。進而，合同還約定，合同期滿后承租房屋裝修物的殘值歸上訴人所有。目前，承租房屋因政府部門的城中村改造項目被拆遷，致使未能按照合同約定期限承租房屋，造成承租期限縮短，裝修物的價值未攤銷完畢。故承租人得到的賠償金額不可能多于政府部門支付給上訴人的對拆遷房屋的補償款，因為雙方合同約定裝修物的殘值歸上訴人所有，已承租期限的裝修攤銷金額理應在補償款中扣除。

同時，租賃合同還約定：承租人報經上訴人同意投建的房產，由承租人委托評估部門進行評估折價后，剩余價值在十日內由上訴人支付給承租人。對該部門房產損失，則應依據是否有上訴人同意的事實以及是否有政府部門的規劃和準建手續，對合法建筑依據評估價由上訴人人支付。對違法建筑，應根據雙方過錯承擔責任并分攤損失。

四、一審法院認定主體錯誤。

本案中，上訴人與被上訴人之間不存在合同關系。依據合同的相對性原則，被上訴人起訴主體資格不適格。

2004年12月10日，上訴人與青島某公司簽訂租賃合同，由青島某公司承擔本案爭訟房產。青島某公司和被上訴人據工商登記顯示兩公司均為獨立的企業法人。上訴人雖然配合青島某公司出具了工商登記證明成立被上訴人公司并收取被上訴人公司交付的租金，但上訴人僅是配合青島某公司的承租行為，被上訴人交付的租金也是代青島某公司所為。

上訴人從來沒有與青島某公司簽訂轉租合同。青島某公司和被上訴人之間到底是啥關系，上訴人并不知情。

故本案中，被上訴人鄭州某公司與被上訴人之間不具有合同關系，當然也不具有合同法上的相對性。被上訴人無權起訴上訴人，本案訴訟的主體錯誤。

五、一審法院遺漏當事人

本案中，一審法院應依法追加租賃合同的合同向對方青島某公司為案件第三人參加訴訟，以便查明青島某公司與被上訴人之間的法律關系。故依據《最高人民法院<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第183條的規定，必須參加訴訟的當事人在一審中未參加訴訟，第二審人民法院可以根據當事人自愿的原則予以調解，調解不成的，發回重審。故請求貴院將本案發回重審。

綜上，一審法院認定事實清楚，適用法律錯誤，認定事實不清。被上訴人的裝修損失應依法由上訴人協助被上訴人向有關政府部門追索，而不應直接向無任何違約責任的上訴人索要。故請求二審法院查明事實，并駁回被上訴人的訴訟請求。

此呈：河南省高級人民法院

三、二審本所的代理詞

二審代理詞

  尊敬的審判長、審判員：

  依照《律師法》第28條之規定，我們作為上訴人二七區某居民管理委員會（以下簡稱小李莊社區）的法律顧問接收其委托，參與本案的訴訟活動。開庭前，我們查閱了本案的案卷材料，對本案有了比較明確的認識。現就把本案事實和法律發表如下代理意見：

  一、一審法院將根本就與上訴人沒有合同關系的第三人認定為案件當事人并聯審理的行為系程序嚴重違法，法院依法應直接裁定駁回起訴，一審法院卻違法立案并作出裁判。即使按照被上訴人與案外人青島某公司簽訂的租賃合同，上訴人也不存在一審法院認定的所謂違約問題和賠償損失問題。依照法律規定，法院應判決駁回其訴訟請求。一審法院卻按上訴人違約并判決賠償，屬認定事實錯誤，適用法律錯誤。

  本案事實十分簡單：2004年12月10日，上訴人的前身鄭州市二七區某村民委員會與青島某公司簽訂租賃合同，將上訴人所有的某大酒店及賓館樓出租給青島某公司經營。

  租賃合同第二條約定：租期為二十年，自2005年7月1日至2025年6月30日止。

  租賃合同第四條第一款約定：乙方接收標的后，進行裝修增設的附著物，合同期滿，歸甲方所有，報經甲方同意投建的房產，由乙方委托評估部門進行評估折舊后，剩余價值在十日內，由甲方支付給乙方。

  租賃合同第四條第三款約定：合同期內，因國家或政府對該承租土地，進行規劃建設給甲方造成不能繼續履行合同而產生的后果，由甲方向國家、政府進行經濟賠償要求，賠償金額按乙方實際投入金額向乙方進行賠償。

  租賃合同第五條第二款約定：租賃期間，乙方如將標的部分或全部轉讓給第三人使用，在保證原合同甲方利益的前提下，應提前30日書面報請甲方同意后進行。

  租賃合同第六條第九款約定：在合同期滿前，甲方除不可抗力外不得以任何借口單方終止合同，否則，甲方應雙倍賠償乙方的損失（該損失包括乙方的總投入、正常營業的平均額、所投入資金總和的同期銀行貸款利息）。

  上訴人和青島某公司簽訂租賃合同后，鄭州某公司也就是本案的所謂原告卻不知什么原因實際對外經營。

  2007年初，受國家關于城中村改造宏觀政策的影響，鄭州市政府對被上訴人開始城中村改造。本案訟爭的租賃標的也在政府規劃的城中村改造范圍內。

  綜上，依照《租賃合同》第五條第二款約定，若青島某公司將租賃標的轉讓給被上訴人，應提前30日書面報請上訴人同意。本案中，上訴人并未收到過青島某公司轉租的請示，也未與被上訴人簽訂過租賃合同。一審法院直接將與上訴人無合同關系的鄭州某公司作為原告立案并審理，系程序嚴重違法。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第四項之規定，應撤銷一審判決，發回一審法院重審，或依據最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第一百三十九條之規定直接裁定駁回起訴。

  本案中，上訴人也不存在任何違約和賠償損失問題。城中村改造屬國家宏觀政策，是政府行為，民法上屬不可抗力。本案《租賃合同》中得租賃標的被拆扒屬鄭州市政府的城中村改造政策所致，是政府行為，屬不可抗力。這又怎么可能構成違約呢？

  退一步講，暫不論被上訴人主體是否適格，按照《租賃合同》第四條第三款約定，國家或政府對該承租土地進行規劃建設造成甲方不能履行合同，先由甲方向國家、政府進行經濟賠償要求，再按乙方實際投入金額由甲方賠付乙方。本案中，應先由上訴人向國家、政府索賠，然后再按鄭州某公司的投入額賠付鄭州某公司。

故一審法院認定上訴人單方解除合同構成違約并按合同法總則關于違約的法律條款判決此案系認定事實錯誤。

同時，根據《租賃合同》第四條第一款約定，合同期滿，乙方裝修增設的附著物歸甲方所有。乙方報經甲方同意增建的房產，評估折舊后的剩余價值，十日內由甲方支付給乙方。根據該條款規定，鄭州某公司已承租期限的裝修物攤銷價值應在裝修價值中扣減。對鄭州某公司增建的房產則應按照是否報經上訴人同意以及是否有政府部門的規劃和準建手續，對合法建筑依據評估價支付殘值。對違法價值，應根據雙方過錯承擔責任并分攤損失。

但一審法院既未查明被上訴人已租賃期限裝修價值攤銷金額并作扣減，也未查明增建房產情況，就逕行判決，屬認定事實不清。

故一審法院程序嚴重違法，認定事實錯誤，認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院撤銷一審判決，發回重審，或直接裁定駁回被上訴人的起訴，或判決駁回其訴訟請求。

二、鄭州某公司的上訴請求均不成立，二審法院應依法駁回鄭州某公司的全部訴訟請求和上訴請求。

鄭州某公司上訴請求判令居委會賠償其經濟損失18471887.36元的依據是《租賃合同》第六條第九款。第六條第九款內容為：“在合同期滿前，甲方除不可抗力外不得以任何借口單方終止合同，否則，甲方應雙倍賠償乙方的損失（該損失包括乙方的總投入、正常營業的平均額、所投入資金總和的同期銀行貸款利息）”。

鄭州某公司在上訴狀中引用《租賃合同》第六條第九款時不知是有意還是無意將“除不可抗力外”幾個字刪去。而本案中，雙方爭訟房產恰恰是因政府的城中村改造政策被拆扒，屬于不可抗力，作為當事人是無法抗拒的。

鄭州某公司上訴請求判令居委會按照租賃合同約定的面積提供新的租賃房屋，重新確定租賃關系。其所依據的是《城市房屋拆遷管理條例》。

《城市房屋拆遷管理條例》第二條規定：“在城市規劃內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例”。

本案雙方爭議房產的土地屬于村集體所有，不是國有土地，系國家征收、征用變為國有土地的過程中，根本不適用《城市房屋拆遷管理條例》的規定。故鄭州某公司的該上訴請求既無合同依據，也無法律依據。

綜上，鄭州某公司的訴訟請求和上訴請求均不成立。請求二審法院依法駁回鄭州某公司的全部訴訟請求和上訴請求。

以上代理意見，請合議庭合議時予以充分考慮！

四、二審判決結果

二審法院在采納本所部分上訴理由后，將原審判決內容予以變更，判決如下：

（一）維持河南省鄭州市中級人民法院（2011）鄭民三初第484號民事判決第二項；

（二）變更河南省鄭州市中級人民法院（2011）鄭民三初第484號民事判決第一項為：鄭州市二七區某居委會與本判決生效后十日內賠償鄭州某公司裝修損失6560300元及利息。

  本所為本案代理人挽回損失一千五百萬。